認知症の親の実家は売れる？売却できるケースと事前の備え

先に結論をお伝えします。親の判断能力がすでに失われていると、子どもが代わりに実家を売ることはできません。売るには成年後見制度を使い、家庭裁判所の許可を得る必要があります。一方、親がまだ自分で判断できるうちなら、家族信託や本人の委任で、子どもが手続きを進められるよう準備しておけます。

この記事では、民法・信託法の条文と、最高裁判所の統計を確認して、「認知症の親の実家を売る」ときにできること・できないことを整理しました。施設入居の費用を実家の売却でまかないたいと考えているご家族に向けて、在宅介護の現場でよく聞く相談をもとにまとめています。

認知症の親の実家は売れる？判断能力しだいで変わる

不動産の売却は「売買契約」という法律行為です。民法では、意思能力がない人の法律行為について次のように定めています。

「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」（民法 第3条の2）

つまり、認知症が進んで契約の内容を理解できない状態で売買契約を結んでも、その契約は無効です。親名義の実家は親の財産なので、子どもであっても勝手に売ることはできません。不動産会社や司法書士も、売主本人の意思を確認できなければ手続きを進めないのが一般的です。

ただし、「認知症」と診断されたらすぐに何もできなくなるわけではありません。認知症の程度はさまざまで、軽い段階なら本人が内容を理解して契約できることもあります。ポイントは診断名ではなく、契約の時点で本人が内容を理解できるかどうかです。

ちびウルフ

認知症って診断されたら、もう家は売れないの？

リハウルフ

診断だけで決まるわけではありません。軽い段階で、本人が「この家をいくらで売る」と理解して意思を示せるなら、売れる可能性はあります。ただ、あとで「契約は無効だった」と争いにならないよう、司法書士などの専門家に本人の意思確認をしてもらうのが一般的です。

親の判断能力の段階ごとに取れる方法

本人に判断能力があるうちは、委任状によって子どもが代理人として手続きを進めることもできます（民法 第99条）。ただし、委任は本人の判断能力が失われたあとの手続きまでは守れないと考えておいたほうが安全です。長い目で備えるなら、次の家族信託や任意後見を検討します。

成年後見で実家を売るときは家庭裁判所の許可が要る

判断能力が失われたあとは、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらう必要があります。後見人は本人の財産を管理し、本人を代表して法律行為をします（民法 第859条）。ただし、本人が住んでいた家については特別なルールがあります。

「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」（民法 第859条の3）

実家は本人の「居住の用に供する建物」にあたることが多いため、後見人がついても自由には売れず、家庭裁判所の許可が必要です。売る理由（施設費用にあてる等）や売却価格の妥当性を示して、許可を得ることになります。

後見人は家族がなるとは限らない

最高裁判所の「成年後見関係事件の概況（令和7年）」によると、親族が成年後見人等に選ばれたのは全体の約16.4%、親族以外（弁護士・司法書士・社会福祉士など）が約83.6%でした。家族が後見人になりたいと希望しても、家庭裁判所の判断で専門職が選ばれることがあります。専門職が後見人になると、本人の財産から報酬が支払われます。

また、成年後見制度の利用者数は令和7年12月末時点で259,901人と、同じ資料にまとめられています。一方、厚生労働省の推計では、2025年の認知症の高齢者は約471.6万人です。認知症の方のうち、成年後見を使っている人は一部にとどまっているのが実情です。

成年後見の申立ての流れは認知症の成年後見制度とは？申立ての流れを解説で詳しく紹介しています。

家族信託で実家を信託しておく仕組み

家族信託は、親（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に財産の管理や処分を任せる契約です。信託法では、信託の方法の1つとして次のように定めています。

「特定の者との間で、当該特定の者に対し財産の譲渡、担保権の設定その他の財産の処分をする旨並びに当該特定の者が一定の目的に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべき旨の契約（以下「信託契約」という。）を締結する方法」（信託法 第3条第1号）

実家を信託しておけば、受託者の子どもは信託の目的の範囲で実家を管理・売却する権限を持ちます（信託法 第26条）。親の判断能力が落ちたあとも、契約で決めた範囲なら家庭裁判所の許可なしに売却を進められるのが、成年後見との大きな違いです。売ったお金は、親の施設費用や生活費などにあてるよう契約で決めておけます。

親が元気なうちに PR

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家族信託で実家を信託しておくと、親の判断能力が落ちたあとでも、受託者の子どもが実家の売却手続きを進められます。ただし契約は、親が内容を理解できるうちにしか結べません。おやとこは家族信託を専門にしたサービスで、司法書士などの専門家に無料で相談できます。

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※すでに判断能力が失われている場合、家族信託の契約は結べません。相談は無料です。契約の費用は財産の内容によって変わります。詳しくは公式サイトでご確認ください

成年後見と家族信託の違い

家族信託は財産の管理に強い一方、介護サービスや入院の契約といった「身の回りの手続き」までは任せられません。そのため、家族信託と任意後見を組み合わせて備える家庭もあります。両者の違いは認知症の親の財産管理｜家族信託と成年後見の違いでも詳しく整理しています。

なお、成年後見制度は見直しの議論が進んでおり、今後ルールが変わる可能性があります。手続きを始める前に、最新の情報を専門家に確認してください。

ちびウルフ

家族信託って、うちみたいな普通の家でも使うものなの？

リハウルフ

「実家しか大きな財産がない」家庭こそ相談が多いですよ。施設に入るときに実家を売って費用にあてたい、というのは介護の現場でもよく聞く話です。ただ、親が元気なうちに話を切り出しにくくて、気づいたら手遅れというケースも見てきました。

親が元気なうちに家族で話しておくこと

いざというときに慌てないために、親の判断能力がしっかりしているうちに話しておきたいことをまとめます。

話を切り出しにくいときは、「施設のパンフレットを一緒に見る」「地域包括支援センターに一緒に相談に行く」など、介護の話から入るとスムーズです。地域包括支援センターでは、成年後見制度の相談にも応じています。詳しくは地域包括支援センターとは？相談できることと使い方をご覧ください。